התמודדות חברות עם חוסר וודאות עסקית בענף הנדל"ן

חוסר הוודאות בתחום התחדשות העירונית הולך וגדל.
זה משפיע על כולם: יזמים, קבלנים, וגם על כל מי שעובד איתם על הפרויקטים: משרדי אדריכלים, חברות הנדסה, עורכי הדין, יועצים, חברות פיקוח בניה ועוד.
המגזין יצא במיוחד לרגל ועידת התחדשות עירונית 2019 שהתקיימה ביוני 2019.

>>לחץ כאן למעבר למאמר באתר דה מרקר<<:

תוכן המאמר

התמודדות עם חוסר הוודאות העסקית בתחום ההתחדשות העירונית

טליה שפירא, יועצת עסקית בכירה, מומחית בליווי חברות בענף הנדל"ן, מספרת על חוסר הוודאות המאפיין את תחום ההתחדשות העירונית והכלים העסקיים להתמודדות עם חוסר וודאות זה.

חוסר הוודאות העסקית בתחום ההתחדשות העירונית הולך וגדל בשנים האחרונות – בתהליכים, בלוחות הזמנים, בכדאיות הכלכלית ועוד. מניסיונך, מה ההשפעה של זה על חברות בענף הנדל"ן?

ענף הנדל"ן, במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית, אכן נתון בחוסר וודאות גבוה:

במשולש של היזם – בעלי הדירות – הרשות המקומית, היזם שרוי בחוסר וודאות כפול: מצד אחד – אין לו ודאות שהדיירים אכן יחתמו איתו, ומצד שני הוא גם לא יודע מה תהיינה זכויות הבניה שהרשות המקומית או הועדה המחוזית תאשר לו עד לרגע שהוא מקבל את אישור הועדה לידיו.

היזם גם לא יודע כמה זמן יימשכו תהליכים אלו, מתי יגיע למינימום חתימות בעלי הדירות כנדרש, מתי הרשות המקומית או הועדה המחוזית תדון בפרויקט שלו ומתי יקבל את אישור הועדה.

תהליך האישור יכול להימשך כמה שנים, ובשנים האלו הביקושים ומחירי השוק משתנים, לפעמים עולים ולפעמים יורדים.

במהלך שנים אלו ייתכן ויהיו שינויים בהוראות המיסוי, וגם אלו ישפיעו על רווחיות הפרויקט ליזם.

כך גם חלים גם שינויים במדיניות הסטטוטורית, גם בחקיקה וגם ברמת הרשות המקומית, בהנחיות מרחביות ועוד.

ומכאן שהיזם ניצב בפני רמת אי וודאות גבוהה גם מבחינת היתכנות הפרויקט, הכדאיות הכלכלית והרווחיות שלו, וגם מבחינת לוח הזמנים בו יתממש הפרויקט. זו מציאות שקשה לתפקד ולתכנן בתוכה. ייתכן שאותו פרויקט שבתחילת הדרך היה אפשרי וכדאי, בסופו של דבר, בעקבות כל השינויים הללו, יאבד את הכדאיות הכלכלית שלו ואולי בכלל לא ניתן יהיה ליישמו. כך שהיזם השקיע מאמצים ומשאבים רבים בייזום פרויקט שבסופו של דבר לא יוצא לפועל.

אבל זה לא משפיע רק על היזם, זה משפיע על כל מי שעובד איתו, נכון?

בהחלט, גם נותני השירותים שעובדים על הפרויקט לצד היזם, קבלנים, עורכי הדין, מהנדסים, משרדי אדריכלים, יועצים, ועוד, סופגים, בעל כורחם, את אותה חוסר וודאות: לא יודעים האם הפרויקט יתממש ומתי, באיזה לוח זמנים, ומה יהיה שכר הטרחה הסופי שלהם.

אז מה עושים? איך מתמודדים עם חוסר וודאות זה?

הכלי הראשון הוא פיזור הסיכונים באמצעות התמחות בכמה תחומים. לדוגמא: ליזם מאוד קל להתמחות ביזמות בעיר מסוימת, הוא לומד אותה, מכיר את צוות העירייה. כאשר מתחילים פרויקט בשכונה מסוימת, דיירי הבניינים השכנים פונים גם הם באופן טבעי אל היזם. ובכל זאת, כדי להתמודד עם חוסר הוודאות הסטטוטורית, חשוב שיזמים יפזרו סיכונים באמצעות פיזור היזמות שלהם בכמה ערים. אם בעיר מסוימת חלה הרעת מדיניות, או עיכוב משמעותי באישורי הועדה, היזם לפחות לא נפגע בכל הפרויקטים שלו, אלא יש לו עוד פרויקטים בערים אחרות, המאזנים את הפגיעה.

לצד ההתחדשות עירונית, ליזמים כדאי לפתח יזמות גם בתחומים אחרים כמו בנית צמודי קרקע, או בנית שטחי מסחר או משרדים. אומנם זה דורש למידה של תחום מומחיות נוסף אך מאזן חשיפה. אם לדוגמא חלה טלטלה בתחום אחד, כמו שינויים בחקיקה, החמרת המיסוי, ירידה בביקושים, התחומים האחרים שומרים על איזון כלכלי.

באופן דומה, גם לכל השחקנים האחרים בשוק, נותני השירותים, כדאי לפזר סיכונים: עורכי דין יכולים להתמקד בעוד תחום מומחיות, כך גם אדריכלים, מהנדסים, חברות פיקוח ועוד. אפשר לשלב התחדשות עירונית יחד עם בניה פרטית או מסחרית, וכך גם לגוון את קהלי המטרה של החברה.

אבל לא כל חברה מסוגלת להשקיע את המשאבים של מומחיות, כח אדם, תשומת לב כדי להתפרש על כמה תחומי מומחיות.

איזה כלים נוספים את מציעה לפיזור הסיכונים?

כלי נוסף הוא ליצור גיוון בגודל הפרויקטים: זה נכון ש"הכסף הגדול" בא מפרויקטים גדולים, אלא שכגודל הסיכוי כך גם גודל הסיכון וגם מידת חוסר הוודאות. לכן כדאי ליצור תמהיל של כמה פרויקטים גדולים, ולצידם גם פרויקטים יותר קטנים, שיש להם ודאות גבוהה יותר למימוש, בסיכון קטן יותר, בטווח זמן קצר יותר לביצוע. הפרויקטים הקטנים האלו הם שיוצרים את הוודאות התזרימית. כמובן שכל חברה קובעת מה זה "גדול" ומה זה "קטן" ביחס לעצמה. זה נכון גם לגבי יזמים, גם לקבלנים, וכך גם לגבי נותני השירותים בהתחדשות עירונית – משרדי אדריכלים, חברות פיקוח, פירמות עורכי דין, יועצים ועוד.

הכלי הבא להתמודדות עם סיכונים הנובעים מחוסר וודאות הוא חשיבה שיווקית יצירתית, מחוץ לקופסא, כדי להרחיב את מגוון השירותים שהחברה מציעה וכדי לפנות לקהלי מטרה נוספים. אפשר "לחלק" את השירות הגדול והמלא של החברה לשירותים חלקיים קטנים יותר, ולהציע אותם בנפרד. לדוגמא, חברה שמארגנת דיירים – קהל המטרה שלה הוא בעלי הדירות. לצד זה, החברה יכולה לפנות לקהל מטרה נוסף – היזמים, ולהציע גם להם את מכלול שירותיה, כל אחד בפני עצמו: ארגון הדיירים לקבלת חתימות, או ניהול הקשר עם הדיירים בתהליך הפינוי, או ניהול הקשר השוטף עם הדיירים ורוכשי הדירות במהלך הבניה, או ניהול אכלוס הדירות, הכל בהתאם לצורך של היזם. מהלך זה פותח דלת בפני קהל מטרה נוסף, היזמים, וגם מאפשר להציע להם שירות מודולרי ולא רק את התהליך המלא אותו החברה מציעה לדיירים.

טיפ אחרון לסיכום?

בתחום ההתחדשות העירונית אנחנו באמת ברמת חוסר וודאות גבוהה. ראשית, חשוב להכיר בזה ולהבין שזה לא ייפתר, זה מאפיין אינהרנטי של השוק שלנו.

לאחר מכן, חייבים לתכנן אסטרטגיה שתאפשר לחברה להתמודד עם חוסר הוודאות הזו ולצמצם ככל האפשר את השפעתו על האיתנות של החברה ועל הרווחיות שלה.