הדרכים להתמודדות עם חוסר הוודאות בענף הנדל"ן

בראיון זה אני מתייחסת לכלים להתמודדות עם חוסר הוודאות הגבוה המאפיין את ענף הנדל"ן, במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית.

היזם חווה חוסר וודאות הן מבחינת היתכנות הפרויקט, הכדאיות הכלכלית והרווחיות שלו, והן מבחינת לוח הזמנים בו הדברים יתקדמו. זו מציאות שקשה לתפקד ולתכנן בתוכה משהו.

גם אלו שעובדים על הפרויקט לצד היזם – הקבלן, עורך הדין, המהנדסים, האדריכל, היועצים, ועוד, סופגים, בעל כורחם, את אותו חוסר וודאות: לא יודעים אם הפרויקט יקרה, מתי יקרה, באיזה לוח זמנים ומה יהיה שכר הטרחה הסופי שלהם.

בראיון זה אני מתייחסת לכלים להתמודדות עם חוסר וודאות זה עבור חברות יזמיות וכן נותני השירותים בענף, ביניהם משרדי אדריכלים, שמאים, חברות הנדסה וניהול פרויקטים, יועצים ועוד. תוכן הריאיון

אנחנו לא פעם מדברים על חוסר הוודאות שיש בענף שלנו. מניסיונך, איך חברות בענף הנדל"ן יכולות להתמודד עם חוסר הוודאות הזה?

אכן, ענף הנדל"ן נתון באי וודאות גבוהה, במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית:

היזם לא יודע בוודאות האם הדיירים יחתמו בסופו של דבר על העסקה איתו. הוא גם לא יודע בוודאות מהם זכויות הבניה שהרשות המקומית או הועדה המחוזית יאשרו לו, עד שהוא מקבל את האישור בפועל.

הוא גם לא יודע כמה זמן זה ייקח, מתי יהיו לו החתימות של בעלי הדירות כנדרש, ומתי יקבל את היתר הבניה.

קבלת ההיתר יכולה להימשך כמה שנים, ובשנים האלו מחירי השוק ישתנו, ייתכן ויהיו שינויים בהוראות המיסוי, וגם אלו ישפיעו על הרווחיות הצפויה בפרויקט.

במהלך השנים האלו צפויים גם שינויים סטטוטוריים – בחקיקה, בהנחיות המרחביות ובמדיניות הרשות המקומית.

כך שליזם יש חוסר וודאות גם מבחינת היתכנות הפרויקט, הכדאיות הכלכלית והרווחיות שלו, וגם מבחינת לוח הזמנים בו הדברים יקרו. זו מציאות שקשה לתפקד ולתכנן בתוכה משהו.

אבל זה לא משפיע רק על היזם, זה משפיע על כל מי שעובד איתו, נכון?

ממש כך, גם אלו שעובדים על הפרויקט לצד היזם – הקבלן, עורך הדין, המהנדסים, האדריכל, היועצים, ועוד, סופגים, בעל כורחם, את אותו חוסר וודאות: לא יודעים אם הפרויקט יקרה, מתי יקרה, באיזה לוח זמנים ומה יהיה שכר הטרחה הסופי שלהם.

אז מה עושים? איך מתמודדים עם סיטואציה כזו?

הכלי הראשון שיש לכל חברה כדי להתמודד עם חוסר וודאות הוא לפזר סיכונים, למשל לעבוד על כמה תחומים, לדוגמא:

ליזמים מאוד קל להתמחות ביזמות בעיר מסוימת, הם לומדים אותה, מכירים את הצוות בעיריה ואת המדיניות שלה. כאשר מתחילים פרויקט בשכונה מסוימת, הבניינים השכנים פונים באופן טבעי אל היזם לשת"פ. ובכל זאת, חשוב שיזמים יפזרו סיכונים באמצעות ייזום פרויקטים בכמה ערים, כך שאם בעיר מסוימת תחול הרעת מדיניות, או עיכוב משמעותי בעבודת הועדה, היזם לפחות לא יתקע עם כל הפרויקטים שלו.

יזמים יכולים גם לגוון את תחומי הייזום שלהם, ולצד ההתחדשות עירונית לפתח גם יזמות בתחומים אחרים כמו בניה פרטית, או בנית שטחי מסחר או משרדים. נכון שזה דורש התמחות בתחום נוסף אבל זה מאזן את הסיכון לחברה – במקרה של תנודתיות בענף אחד, השני מאזן.

באופן דומה, גם לכל השחקנים האחרים בשוק כדאי לפזר סיכונים: עורכי דין יכולים להתמקד בעוד תחום מומחיות, כך גם אדריכלים, מהנדסים, חברות פיקוח ועוד. אפשר לשלב התחדשות עירונית יחד עם בניה פרטית או מסחרית, וכך גם לגוון את קהלי המטרה של החברה.

אבל לא כל חברה מסוגלת להתפרס על כמה תחומי מומחיות, זה בכל זאת דורש משאבים של מומחיות, כח אדם, תשומת לב. איזה עוד כלים נוספים את מציעה לטובת פיזור הסיכונים?

כלי נוסף הוא יצירת תמהיל של פרויקטים בגדלים שונים:

אכן, ש"הכסף הגדול" טמון מפרויקטים גדולים, אלא שכגודל הסיכוי כך גם גודל הסיכון וגם מידת חוסר הוודאות. לכן כדאי ליצור תמהיל של כמה פרויקטים גדולים, ולצידם גם פרויקטים קטנים יותר. בפרויקטים קטנים יש פחות אי וודאות, חשיפה פיננסית קטנה יותר, הם מגיעים לביצוע מהר יותר ובזכות כל אלו הם יוצרים וודאות תזרימית. זה נכון גם לגבי יזמים, גם לקבלנים, וכך גם לגבי משרדי אדריכלים, חברות פיקוח, פירמות עורכי דין, יועצים ועוד.

כלי נוסף הוא ליישם יצירתיות שיווקית, גם אם השוק מתכווץ ניתן להתמודד עם השינוי בעזרת מהלך שיווקי נכון. למשל: לעשות שינוי קטן יחסית בשירותים או במוצרים של החברה כזה שיאפשר לפנות לקהל מטרה נוסף. או "לחלק" את השירות הגדול והמלא לשירותים קטנים יותר שאפשר יהיה להזמין בנפרד. לדוגמא חברה שמארגנת דיירים – קהל המטרה הטבעי שלה הוא הדיירים. אבל החברה יכולה להציע גם ליזמים חלק משירותיה, כמו ארגון הדיירים וקבלת חתימות, או ניהול פינוי הדיירים, או ניהול הקשר השוטף עם הדיירים ורוכשי הדירות במהלך כל בנית הפרויקט או אפילו ניהול האכלוס. זה פותח דלת לקהל מטרה חדש, היזמים, וגם מאפשר להציע שירות מודולרי, הכל בהתאם לצורכי היזם, הלקוח.

לסיכום, חשוב להכיר בזה שהשוק שלנו מאופין ברמת אי וודאות גבוהה ולהבין שזה לא ייפתר, זה מאפיין אינהרנטי של שוק הנדל"ן.

לאחר מכן, חייבים לתכנן אסטרטגיה שתאפשר לחברה להתמודד עם חוסר הוודאות הזו ולצמצם ככל האפשר את השפעתו על האיתנות של החברה ועל הרווחיות שלה.