התראיינתי בתוכנית הטלוויזיה 'הנדל"ניסטים' בערוץ I24-News, בהנחית השמאית נחמה בוגין, ועו"ד אלדר אדטו, בה סקרתי כלים למנהלי חברות יזמות נדל"ן לניהול סיכונים וכיצד בנית אסטרטגיה עסקית נכונה עוזרת ליזמים ליצור צמיחה רווחית ולהבטיח יציבות ושליטה ניהולית בחברה שלהם.
שוק הנדל"ן חווה אי-ודאות רבה. כדשי להבין איך חברות יזמיות יכולות לשגשג בתנאים אלו, חשוב להבין מהם הסיכונים המרכזיים המאפיינים יזמי נדל"ן בעידן הנוכחי.
מעבר לאתגרי הפרויקט השוטפים, יזמים חשופים כיום בעיקר לזעזועים חיצוניים: תנודתיות בעלויות התשומות, כח העבודה, ובריבית שמשפיעה ישירות על המימון והכדאיות, שינויים רגולטוריים תכופים המחייבים התאמות מהירות, ושינויים בביקושים ובסנטימנט השוק גם דורשים תגובה מהירה. כל אלו דורשים מהמנהלים יכולת תגובה אסטרטגית מהירה, ולא רק התמקדות בתפעול השוטף.
לצד אלו, קיימים סיכונים נוספים, פנימיים, 'שקטים' יותר, אשר עלולים לסכן חברות יזמיות במידה ולא יתייחסו אליהם בזמן:
סיכונים אלה נוטים להישאר 'מתחת לרדאר' עד שזה מאוחר מדי. ואנחנו רואים שלושה עיקריים:
סיכוני מוניטין – כאשר רמת הסיכון של חברה יזמית עולה, הפעילות מתערערת, איכות הביצוע ואיכות השירות שלה נפגעת, היא לא עומדת בלו"ז הבניה ובמועדי מסירות, והמוניטין שלה נפגע מאד מהר.
תמהיל פרויקטים הומוגני – התמקדות בעיר אחת, או אזור אחד, או בקטגוריה אחת של יזמות, למשל – רק מגורים, חושפת את החברה לסיכון במקרה משבר נקודתי באותו שוק.
'כאבי גדילה' – בחברות שצומחות מהר בלי לבנות נהלים, סמכויות ובקרות, ההנהלה מאבדת שליטה ואז שורפים כסף ומשאבים על טעויות, עיכובים ותסכול.
במצב בו חברה יזמית עסוקה בכיבוי שריפות, איך ניתן לעבור מניהול תגובתי כזה לניהול סיכונים פרואקטיבי שיוצר צמיחה?
המעבר הוא קודם כל תפיסתי: ההנהלה חייבת להבין שניהול סיכונים הוא כלי אסטרטגי קריטי. באופן מעשי:
- מתחילים בניהול סיכונים פיננסיים: תכנון מדוקדק של ההכנסות והעלויות בדו"ח אפס מקצועי ויסודי, וביצוע ניתוחי רגישות לשינויים במחיר השוק, בריבית ובעלויות.
- לצד זה יש גם למפות סיכונים אסטרטגיים, ולהגדיר 'בעלות' ארגונית ברורה לכל סיכון לבנות תוכנית מתאימה.
- במקביל, יש לבנות תהליכי בקרה מדויקים עם מדדי ביצוע (KPIs) לזיהוי חריגות במהירות,
- והכי חשוב – לטפח תרבות ארגונית פתוחה המעודדת דיווח על סיכונים כבסיס ללמידה ושיפור.
כיצד ניהול סיכונים ואסטרטגיה עסקית עוזרים ליזמים ליצור צמיחה רווחית ולהבטיח יציבות?
ניהול סיכונים אפקטיבי הוא מנוע לצמיחה, כי הוא מחייב תכנון אסטרטגיה עסקית מעבר לניהול התזרים היומיומי.
על הנהלת החברה לקבוע לאן החברה צועדת.
להגדיר את הבידול התחרותי שלה
ולוודא שההבטחה ללקוחות מתממשת כדי למנוע סיכוני מוניטין;
חשוב לבחור באילו סוגי פרויקטים נכון להתמקד כדי לנהל סיכוני ריכוזיות, ולאזן נכון בין פרויקטים ארוכי טווח לקצרי טווח כדי ליצור איזון תזרימי.
מנהלי החברה חייבים להתאים את המבנה הארגוני להיקפי הפעילות, להגדיר לצירי העבודה המרכזיים נהלים, מדדים ומנגנוני דיווח ובקרה כדי לשמור את השליטה בחברה גם כשהיא הולכת וגדלה.
כשיש אסטרטגיה ברורה עם סיכונים מנוהלים, יחד עם ניהול תזרים וניהול פיננסי שקול – נוצרת תשתית ניהולית שהיא הבסיס למודל עסקי רווחי, ואלו מהווים כלים אקטיביים להשגת יעדים, ולא רק לפעולות הגנתיות. זה מה שמעניק ליזם ביטחון ומאפשר לקחת סיכונים מחושבים שמובילים לצמיחה יציבה.
